Vous héritez d’une maison avec vos frères et sœurs ? Vous achetez un appartement à plusieurs ? Dans ces deux situations, vous êtes en indivision.
L’indivision correspond à la situation suivante : plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien ou des droits sur un même bien. Mais cette situation soulève de nombreuses questions : comment prendre les décisions concernant le bien ? Qui doit payer les travaux et les charges ? Comment éviter les désaccords ?
Pour faciliter la gestion du bien et limiter les risques de litiges, les indivisaires peuvent établir une convention d’indivision. Celle-ci permet de fixer des règles adaptées à leur situation et d’organiser leurs relations.
À quoi sert une convention d’indivision ?
La convention d’indivision est un contrat conclu entre les personnes qui ont des droits sur un même bien, en propriété ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Son objectif ? Définir à l’avance les règles de gestion des biens indivis ainsi que les droits et obligations de chacun.
La convention permet notamment de prévoir :
- Les conditions d’utilisation et de jouissance du bien ;
- La répartition des bénéfices et des pertes ;
- La répartition des charges et des dépenses de travaux ;
- Les modalités de prise de décision ;
- La désignation d’un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi les indivisaires, chargés d’assurer la gestion courante.
La convention doit obligatoirement être établie par écrit et signée par tous les indivisaires. Elle doit désigner précisément les biens indivis concernés et indiquer les quotes-parts détenues par chacun.
Lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit être établie par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière.
Le non-respect de ces règles de forme est susceptible d’entraîner la nullité de la convention.
Comment sont prises les décisions ?
En principe, les décisions concernant les bien indivis sont prises selon des règles de majorité qui varient en fonction de la nature des actes :
- Les actes de conservation (travaux urgents pour préserver le bien, par exemple) peuvent être accomplis par un indivisaire seul ;
- Les actes d’administration (travaux d’entretien ou conclusion d’un bail d’habitation, par exemple) peuvent être décidés par les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis ;
- Les actes de disposition (vente du bien, par exemple) nécessitent en principe l’accord de tous les indivisaires, sauf exceptions prévues par la loi.
La convention d’indivision permet d’organiser les modalités de gestion du bien. Les indivisaires peuvent notamment désigner un gérant, chargé d’accomplir les actes de gestion courante dans les limites des pouvoirs qui lui sont confiés dans la convention.
Quelle est la durée de la convention d’indivision ?
La convention d’indivision peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée :
- Pour une durée déterminée : elle ne peut pas excéder cinq années. Son renouvellement est possible sur décision expresse des indivisaires. Pendant cette période, le partage ne peut être demandé que pour de justes motifs (mésentente grave entre indivisaires compromettant le bon fonctionnement de l’indivision, par exemple) ;
- Pour une durée indéterminée : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, sous réserve de ne pas agir de mauvaise foi ou à contretemps (c’est-à-dire à un moment particulièrement inopportun).
Le choix de la durée de la convention dépend donc de la situation et des projets des indivisaires. Par exemple, s’ils ont hérité d’une maison familiale et qu’ils souhaitent se laisser le temps de décider s’ils vont la conserver ou la vendre, une convention à durée indéterminée peut être adaptée.
À RETENIR : La convention d’indivision permet d’organiser la gestion d’un bien indivis. C’est un outil de prévention des conflits qui vise à éviter les désaccords entre les indivisaires. Pour définir les règles adaptées à votre situation, contactez votre notaire. Il vous conseillera et vous accompagnera dans la rédaction de ce contrat, lequel sera renforcé par l’authenticité de l’acte notarié.
