Vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants sans baisser votre train de vie ? Vous aimeriez vendre votre maison tout en continuant à y vivre ? Ou, à la suite du décès de votre père, votre belle-mère continue d’occuper l’appartement familial ? Ces situations, pourtant très différentes, ont un point commun : elles reposent sur un droit viager. Derrière cette notion juridique se cache un mécanisme fréquemment utilisé en droit patrimonial. Il permet notamment d’organiser la transmission d’un patrimoine, de protéger un proche ou encore de compléter ses revenus.
Le droit viager : un droit attaché à la vie d’une personne
Le terme « viager » vient du mot vie. Ainsi, un droit est dit viager lorsque sa durée dépend de la vie d’une personne.
Le droit viager peut notamment prendre la forme :
- D’un usufruit viager, qui permet d’utiliser un bien ou d’en percevoir les revenus (par exemple les loyers d’un logement), tandis qu’une autre personne en détient la nue-propriété ;
- D’un droit d’usage et d’habitation, qui permet uniquement d’occuper personnellement un logement.
Il peut être consenti :
- à titre gratuit, dans le cadre d’une donation ou d’une succession ;
- à titre onéreux, par exemple lors d’une vente en viager ou d’une vente en démembrement de propriété où une personne achète l’usufruit tandis qu’une autre acquiert la nue-propriété.
Le droit viager prend automatiquement fin au décès de son titulaire. Ainsi, lorsqu’un parent a donné la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit, ceux-ci deviennent automatiquement pleins propriétaires au décès de l’usufruitier, sans formalité.
Le droit viager : des applications variées
La vente en viager
La vente en viager est le cas le plus connu du droit viager. Le vendeur cède son bien tout en conservant, selon les cas, un usufruit ou un droit d’usage et d’habitation (on parle alors de viager occupé), ou en le libérant immédiatement (viager libre).
En contrepartie, l’acheteur verse un capital initial, appelé bouquet, et une rente viagère, versée périodiquement (généralement tous les mois) jusqu’au décès du vendeur (appelé crédirentier).
Pour le vendeur, cette solution permet de compléter ses revenus tout en continuant, le cas échéant, à vivre dans son logement. Pour l’acquéreur, elle lui permet d’investir dans un bien dont l’équilibre économique repose sur un aléa : la durée de vie du crédirentier.
La donation avec réserve d’usufruit
Il est fréquent que des parents transmettent à leurs enfants la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. Ils peuvent ainsi continuer à utiliser le bien donné (par exemple habiter le logement) ou à en percevoir les revenus (par exemple les loyers).
La donation avec réserve d’usufruit permet d’anticiper la transmission du patrimoine tout en maintenant son niveau de vie. Au décès des usufruitiers, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires, sans droits de succession supplémentaires.
Par ailleurs, lors de la donation, les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Celle-ci correspond à un pourcentage de la valeur de la pleine propriété, déterminé en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.
Pour plus d’informations, consultez le barème fiscal de l’article 669, I du Code général des impôts.
Le droit d’usage et d’habitation
Le droit viager peut également prendre la forme d’un droit d’usage et d’habitation.
Ce droit permet à son titulaire d’occuper un logement jusqu’à son décès.
Les points de vigilance
D’abord, pour qu’une vente en viager soit valable, la durée de vie du crédirentier doit être incertaine au moment de la signature de l’acte. Si son décès est déjà prévisible à brève échéance en raison de son état de santé, et que l’acquéreur le savait, la vente peut être annulée pour défaut d’aléa.
Ensuite, il est essentiel de déterminer les droits et obligations de chacun : entretien du bien, travaux, charges, assurances, etc. Pour limiter le risque de conflit entre usufruitier et nu-propriétaire, une rédaction précise des règles de répartition est une sage précaution.
Enfin, les opérations reposant sur un droit viager peuvent avoir des incidences importantes en matière de fiscalité (notamment sur l’IFI). Il est donc indispensable d’en mesurer les effets avant de s’engager.
À retenir : Le droit viager ne se limite pas à la vente en viager. Il constitue un véritable outil d’organisation patrimoniale, qui peut répondre à des objectifs très variés : transmission anticipée du patrimoine, protection d’un proche, amélioration de ses revenus, etc. Votre notaire vous accompagne pour choisir la solution la plus adaptée à vos objectifs, rédiger des actes adaptés et anticiper les conséquences civiles, fiscales et patrimoniales de votre projet.
